Перейти к комментариям Версия для печати изменить цвет подачи. Сделать шрифт жирным. Альтернативный просмотр. Увеличьте шрифт. Уменьшите шрифт.

В Азербайджане появится первый кондоминиум

Темы

Об авторе


Подписка
Автор
  . 01 марта 2013

Такое объединение собственников жилья будет создано в Бинагадинском районе

Первое в Азербайджане объединение собственников жилья – кондоминиум – появится в Бинагадинском районе Баку. Об этом сообщил на днях abc.az руководитель проекта “Инициатива по энергосбережению в строительном секторе Восточной Европы и Центральной Азии” (ESIB) программы INOGATE Европейского Союза Роберто Вайна (Roberto Lo Cicero Vaina). По предложению исполнительной власти Бинагадинского района Баку специалисты проекта окажут консультации по формированию объединения собственникам жилья.
“Вероятнее всего, такое объединение будет создано в том жилом девятиэтажном здании, расположенном в районе, где мы проводили энергетический аудит”, – сказал Р.Вайна.
Такая форма организации управления жилищным фондом, как объединение собственников жилья, предусмотрена в Жилищном кодексе Азербайджана, и ответственным за ее внедрение является Министерство экономического развития. В других странах подобные объединения называют “кондоминиум” или “товарищество собственников жилья” (ТСЖ).
“Тот факт, что основным бенефициаром проекта является Министерство промышленности и энергетики, а создание кондоминиумов направляется Министерством экономического развития, нисколько не мешает нашей работе. Наоборот, мы понимаем, что и исполнительная власть района, и оба министерства заинтересованы в успехе нашего мероприятия. Они понимают, что приходит время для отказа от управления жилым фондом со стороны жилищно-эксплуатационных контор (жэк) и передачи этих полномочий самим собственникам жилья”, – сказал Р.Вайна. Специалисты проекта будут оказывать свои консультации до конца 2014 года.
В мировой практике под термином “кондоминиум” подразумевают совместное владение и пользование недвижимым имуществом. Жильцы создают товарищество домовладельцев, чтобы самим решать, как распорядиться совместным имуществом. Такое товарищество создается для управления общей собственностью, ее эксплуатации, а также для согласования интересов и прав различных домовладельцев.
Кондоминиум возможен в домах, где не менее 51% общей площади приватизировано. Для регистрации кондоминиума необходимо подготовить учредительные документы: устав, учредительный договор, протокол собрания учредителей, заявление о регистрации. Затем проводится общее собрание учредителей (представителей жильцов), на котором все эти документы одобряются, и этот пакет далее передается на регистрацию. После получения свидетельства о регистрации кондоминиум встает на учет в налоговой инспекции и открывает расчетный счет в банке.
Например, в США и Канаде многоэтажные кондоминиумы возводятся в крупных городах для решения проблемы дефицита земельных участков и обеспечения населения жильем. Другой тип кондоминиумов возводится также в курортных зонах юга страны (Мексиканский залив, Флорида) и вдоль океанического побережья (Нью-Йорк, Калифорния). Квартиры в кондоминиумах покупают частные лица в середине и ближе к концу своего карьерного пути как метод инвестирования накопленного частного капитала. При этом хозяин обычно приезжает в свою квартиру на 1-2 недели в год на отпуск у моря, а остальное время квартира сдается в аренду туристам/студентам и т.д. После выхода на пенсию хозяева обычно сами переезжают в кондоминиум, так как он требует меньших затрат, чем частный дом.
А пока в Азербайджане практически каждый горожанин вынужден зависеть от жэков. Причем, регулярно перечисляя туда деньги за коммунальные услуги, невозможно не задаваться вопросом: в чем заключается функция этих госучреждений, для чего они вообще нужны, если все ремонтные работы в наших квартирах, независимо от того приватизированные они или все еще государственные, выполняем мы на наши средства?
В настоящее время действующее в Азербайджане Объединение содействия экономическим реформам выполняет исследовательский проект “Разработка механизмов управления жилищным хозяйством и усиления гражданского участия” при поддержке Евразийского фонда сотрудничества, передает Новости.аз. В рамках этого проекта эксперты объединения изучают международный опыт для распространения его в Азербайджане.
По словам одного из этих экспертов, Самира Алиева, в Азербайджане до 2009 года действовала советская система – Жилищный кодекс от 1982 года, вместо которого сейчас действует ЖК независимого Азербайджана. Если в прежнем кодексе речь шла только о государственном жилом фонде, то в новом законе, согласно Конституции, говорится о трех формах собственности – государственной, частной и муниципальной. В прежнем кодексе управление жилфондом было поручено только жэкам, в новом же законе приняты три формы управления – со стороны владельцев здания, заключающих договор с частными мастерами; со стороны созданной владельцами здания своей компании – кондоминиума; если же владельцы не хотят заниматься хозяйственными делами, они могут передать управление зданием третьей стороне – компании. В этом случае избранное жильцами правление здания передает свои функции управляющей компании, избранной на конкурсной основе при участии муниципалитета. Жэковской системы управления жилыми домами в новом кодексе нет.
Самой распространенной в мире формой управления жилым зданием является кондоминиум, признает эксперт. “Эти структуры решают все проблемы, стоящие перед зданием, а руководителем кондоминиума избирается один из жителей дома. Такая форма управления предусмотрена Жилищным кодексом АР, в нем же предусматривается регистрация кондоминиумов в виде некоммерческой компании. То есть кондоминиумы по закону АР не могут получать доход, а если такой появится, он должен тратиться на нужды здания”.
Наш закон позволяет создание обществ с ограниченной ответственностью – кондоминиумов, но в реальной жизни их нет, говорит специалист Жэки, как известно, полностью себя изжили. Коммунальные услуги оказывают компании “Азерсу”, “Азеригаз” и электрораспределительные компании, которые работают “до счетчика”, или до здания, не выполняя работы в квартирах. Следовательно, жэки заняты только выдачей населению справок, сбором денег за уборку мусора и собственно проживание в здании. Куда и как тратятся собранные ими деньги – неизвестно.
Вполне можно прожить без жэков, тем более что в новых кооперативных жилых домах жэков не существует, отметил Алиев. Пора государству дать старт реформированию системы жилищного управления, издать соответствующий указ. Некоторые действия в этом направлении проводятся – Министерство экономического развития проводит в регионах просветительские мероприятия. Но этого мало.
Согласно закону, спустя шесть месяцев после сдачи жилого здания жителям со стороны строительной компании, жильцы должны создать кондоминиум. В противном случае муниципалитет обязан провести собрание жильцов и обеспечить создание кондоминиума. Если же спустя год после сдачи здания жильцам кондоминиум не создан, муниципалитет может объявить конкурс и передать управление домом победившей в конкурсе частной компании. “Но мы не знаем случаев, когда бы этот закон выполнялся. Ни один муниципалитет не выполнил своего обязательства, а жэки продолжают работать, если это можно назвать работой”, – отметил эксперт.
Причем, согласно имеющимся законам, жители вправе сами решать все свои жилищно-хозяйственные вопросы, выбирая компанию, которая их обслуживает. Но жэки до сих пор диктуют жителям свои услуги, насаждая выгодные им цены за коммунальные работы. Даже по закону 1993 года “О приватизации жилищного фонда” жители после приватизации квартир должны заключать договор с жэками. Но такие договоры не заключаются.
Государство обязано следить за соблюдением законов и помочь гражданам решить свои жилищные вопросы. Следует начать создание кондоминиумов. Надо отметить, что из бывших постсоветских стран жэки сохранились только в Азербайджане, Туркменистане и частично в Украине. В остальных странах работают кондоминиумы. Наверное, и в Азербайджане необходимо принятие специального закона о кондоминиумах, или компаниях совместного управления жильем. Такие законы приняты в России и других странах Европы.
Хоть и в несовершенном виде, подобие кондоминиумов в стране существует. Имеются в виду жильцы новостроек, которые избрали на собрании своего председателя и сами решают хозяйственные проблемы здания, ежемесячно платя председателю кооператива. Но, конечно, этот опыт далек от того, что происходит в Европе. Государство должно расширить и углубить этот процесс.
В области финансирования кондоминиумов известно, что практика России и Украины показывает три варианта. Первый – деньги, собранные с жильцов. Размер оплаты определяется жильцами для выдачи зарплаты уборщицам, электрикам и т.д.
Второй – кондоминиум может предоставить помещения и территорию кооператива частным компаниям в аренду, чтобы зарабатывать для решения вопросов финансирования своей деятельности.
Третий путь финансирования – это помощь государства. В России для этого создан Фонд поддержки жилищного реформирования, в который государство вкладывает средства. Кондоминиум обращается в муниципалитет, сообщая о необходимости денег, а муниципалитет получает финансирование в фонде. В итоге около 5% средств вкладывают сами жильцы, 10-15% дают муниципалитеты, остальное доплачивает государство.
Последний способ особенно актуален для Азербайджана, где жилой фонд в основном старый, изношенный, нуждающийся в капитальном ремонте. У жильцов для капремонта старых зданий денег не хватит, но государство вкладывает большие средства в обновление, ремонт этих домов. Будет лучше, если эти деньги по указанному выше механизму будут передаваться кондоминиумам. Как минимум, в первые годы создания кондоминиумов в Азербайджане этот механизм госфинансирования будет очень полезным. Начать можно с центральных районов Баку, где изношенных жилых домов особенно много, а затем распространить этот опыт на другие городские районы.

В Азербайджане появится первый кондоминиум
оценок - 0, баллов - 0.00 из 5
Рубрики: Общество

RSS-лента комментариев.

К сожалению комментарии уже закрыты.