Перейти к комментариям Версия для печати изменить цвет подачи. Сделать шрифт жирным. Альтернативный просмотр. Увеличьте шрифт. Уменьшите шрифт.

Кто заменит советские жэки?

Темы

Об авторе


Подписка
Автор
  . 27 сентября 2013

Кто заменит советские жэки?В жилищном хозяйстве Азербайджана грядут перемены. Возможно, этой осенью на уровне исполнительной и законодательной власти будут приняты решения о ликвидации жилищно-эксплуатационных контор (жэков), продуктов советского времени, и переходе на новые формы управления жилыми домами. Реформирование формы управления жилищным хозяйством вызвано не только увеличением количества зданий-новостроек, все квартиры в которых собственные, но и завершающимся процессом приватизации жилья в старых, советских домах.
Как известно, согласно новому Жилищному кодексу АР, жэки не вправе управлять частными домами. В них с владельцев частных квартир лишь собирают земельный налог, а если в государственном доме приватизированы квартиры, то их владельцы платят за пользование общими службами здания. Плата чисто символическая, еле хватает на оплату труда уборщиц и латание дырявых коммуникаций. Ремонт в квартирах и общей крыши жильцы проводят сами.
В “новостройках” же все частное, начиная от возводивших эти здания строительных компаний. Как же управляются “новостройки”? Пока, в подавляющем большинстве таких домов, сбором с жильцом ежемесячной оплаты за коммунальные услуги и выполнением этих услуг (исключая водоснабжение, канализацию, электричество и теплоснабжение, за которые деньги собирают соответствующие специализированные компании) занимаются строительные компании, возводившие эти здания. Владелец стройкомпании назначает своего человека на должность коменданта здания, который собирает с жильцов обычно по 20 и больше манатов в месяц. На эти средства оплачивается работа охраны, уборщиц, эксплуатация общих мест пользования, лифтов и водяных насосов.
Но такое положение грубо нарушает требования закона, так как строительная компания обязана сдать дом на попечение жильцов или нанятой ими управляющей компании в течение полугода после полной приемки здания государством. Если же строительная компания “застряла” в этом здании, да еще и получает прибыль от эксплуатации, местный муниципалитет обязан провести собрание жильцов и обеспечить создание кондоминиума (термин раскроем чуть позже). Если же спустя год после сдачи здания жильцам кондоминиум не создан, муниципалитет может объявить конкурс и передать управление домом победившей на конкурсе частной компании. Таково требование Жилищного кодекса АР, которое ни разу еще не выполнялось.
Ахмед Алекперов – избранный жильцами председатель некоммерческого объединения по управлению относительно новым 16-этажным зданием, на улице Зардаби, 98А, в Ясамальском районе, рядом с медицинской клиникой Туси. Около шести лет зданием управляла строительная компания “Араз”, выстроившая его. Но, в соответствии с требованием закона и зная намерения жильцов, глава стройкомпании заявил о выходе из управления 150-квартирным домом.
Алекперов и пять членов правления объединением направили документы о создании своей организации в Министерство юстиции для получения разрешения на деятельность и заказ печати. Свыше двух месяцев правление, осуществляя пожелания жильцов, решает все домовые вопросы – сбор денег от жильцов, оплата труда охранников и уборщиц (по 150 манатов), ремонт лифтов, водяных насосов, замена лампочек и т.д. Бывшего коменданта – Фуада Набиева – наняли на должность управляющего директора, с окладом в 600 манатов. Пока ежемесячно они собирают с жильцов и нескольких компаний, обосновавшихся в этом здании, около 2800 манатов. Объединение у них не коммерческое, прибыли не предусмотрено, так как все образовавшиеся “лишние” деньги обязательно должны быть потрачены на ремонт и строительство детской площадки, посадку деревьев и др. Ничего нового объединение жильцов в доме и на территории еще не построило.
“Если бы все жильцы платили своевременно по 20 манатов в месяц, мы бы могли что-то сделать для семей, живущих в нашем здании. Но систематически 18-20 человек не платят. Одни живут за рубежом и обещают выдать деньги по приезду в Баку, другие ссылаются на понесенные ими расходы в первые три года нашей жизни в этом доме, когда не было газа, а третьи просто ведут себя по-хамски, используя свое высокое, по их мнению, служебное положение. Но мы не намерены отступать. На доске объявлений уже заявлено, что, если эти люди не заплатят, их накажут в соответствии с законом. Как минимум, на этаже, где они живут, не будет гореть электричество (в общем коридоре), не остановится лифт, а соседи узнают, кто в этом виноват. Потом, если они не образумятся, мы можем подать на них в суд, обратиться с письмом к руководству организации, где они работают”, – рассказывал Алекперов.
В ЖК не указаны методы наказания жильцов, не платящих за коммунальные услуги. На Минюст у Алекперова жалоб нет, так как срок рассмотрения заявлений о регистрации нового объединения еще не вышел.
В беседе с нами эксперт Объединения содействия экономическим инициативам Самир Алиев сообщил, что жэки, возможно, сохранят до октября, когда будут проводиться президентские выборы, в которых жэки выполнят привычную им функцию помощи властям, но после выборов эти советские анахронизмы будут отменены, тем более, что Азербайджан оказался одной из трех стран СНГ, где жэки еще существуют.
“В Азербайджане, – сказал Алиев, – принят Жилищный кодекс, предусматривающий три формы управления жилыми домами: жильцами здания, нанятой владельцами управляющей компанией и созданным жильцами (владельцами) кондоминиумом. О жэках в Кодексе нет ни слова, таким образом, эта структура незаконна. В развитых странах жилыми домами управляют специально созданные жильцами компании-кондоминиумы. Эти структуры не имеют права зарабатывать на обслуживании своего же здания. Если есть прибыль, она должна затрачиваться на хозяйственные нужды дома”.
Самой распространенной в мире формой управления жилым зданием является кондоминиум. Эти структуры решают все проблемы, стоящие перед зданием, а руководителем избирается один из жителей дома. Такая форма управления предусмотрена Жилищным кодексом АР, в нем же предусматривается регистрация кондоминиумов в виде некоммерческой компании, то есть кондоминиумы по закону АР не могут получать доход, а если такой появится, он должен тратиться на нужды здания. В марте этого года сообщалось, что первое в Азербайджане объединение собственников жилья – кондоминиум – появится в Бинагадинском районе Баку.
“Бум жилищного строительства и большое количество граждан Азербайджана, переселившихся в новые многоквартирные дома, вошли в противоречие с имеющимся жилищным законодательством, в результате чего эффективное управление этими домами стало невозможным. Жильцы не могут взять в свои руки управление своим же зданием, превратившись из совладельцев здания в квартирантов у строительной компании”, – заявлял журналистам председатель Объединения содействия рыночной экономике Азер Мехтиев.
На конференции, проведенной этим объединением, была роздана книга “Механизмы управления многоквартирными домами (отечественное законодательство и успешный зарубежный опыт)”. Авторы книги предложили эту аналитическую работу Кабинету министров и депутатам Милли Меджлиса. Тем более, что, по словам выступившего на конференции правоведа Азера Талыбова, в Министерстве экономического развития разрабатывается образцовый устав управления многоквартирным жилым домом. “В Жилищном кодексе необходимо ясно обозначить права и обязанности жильцов, включая продажу мест, находящихся в общей собственности. Будет правильным принятие отдельного закона о жилищных кондоминиумах (управляющих компаниях без права получения прибыли). В ЖК много пустот в части раздела собственности между жильцами, владения и управлениями ими лифтами, коридорами, подвалами и чердаками, земельными участками общего пользования”, – отметил он.
Эксперт указал на упущения в законе, касающиеся сроков регистрации управленческих компаний. Если коммерческие компании должны быть зарегистрированы в течение 5 дней, то почему-то некоммерческие компании, созданные для управления зданиями, могут быть зарегистрированы не позднее 40 дней. “Необходимо ввести в закон меры наказания жильцов, не вносящих коммунальную плату. Предлагаем узаконить денежные штрафы, которые будут взыскиваться спустя 10 дней после первого предупреждения. Необходимо также узаконить государственную помощь жилым зданиям для проведения капитального ремонта, особенно в первые годы его эксплуатации, из госбюджета или муниципального грантового фонда”, – сказал Талыбов.
Член парламентской комиссии по экономической политике Вахид Ахмедов считает, что Жилищный кодекс не выполняется. Он сам работал над созданием ЖК. “Этот документ принимался с учетом успешного опыта зарубежных стран. В нем нет серьезных недостатков. Если будет выполняться ЖК, будут решены проблемы многоквартирных зданий”, – сказал Ахмедов. “В управлении многоквартирными зданиями имеются проблемы, вызванные отсутствием нормативных документов. Остаются неурегулированными некоторые вопросы управления коллективной жилой собственностью. Не ясно, для чего собираются с жильцов деньги и на что они расходуются. Следует отказаться от жэков, а часть их прав передать муниципалитетам”, – добавил депутат. “Согласно имеющимся законам, жители вправе сами решать все свои жилищно-хозяйственные вопросы, выбирая компанию, которая их обслуживает. Но жэки до сих пор диктуют жителям свои услуги, насаждая выгодные им цены за коммунальные работы. Даже по закону 1993 года о приватизации жилищного фонда жители после приватизации квартир должны заключать договор с жэками. Но такие договоры не заключаются”, – отметил Ахмедов.
Он также считает лучшей формой управления зданиями кондоминиумы. Их финансирование может происходить согласно опыту России и Украины. Там предусмотрено три ресурса финансирования. Первый – деньги, собранные с жильцов. Размер оплаты определяется жильцами для выдачи зарплаты уборщицам, электрикам и т.д. Второй – кондоминиум может предоставить помещения и территорию кооператива частным компаниям в аренду, чтобы зарабатывать для решения вопросов финансирования своей деятельности. Третий путь финансирования – это помощь государства. В России создан для этого фонд поддержки жилищного реформирования, в который государство вкладывает средства. Кондоминиум обращается в муниципалитет, сообщая о нехватке денег, а муниципалитет получает финансирование в фонде. В итоге около 5% средств вкладывают сами жильцы, 10-15% дают муниципалитеты, остальное доплачивает государство. Так происходит в России. Последний способ особенно актуален для Азербайджана, где советского происхождения здания старые, изношенные, нуждаются в капитальном ремонте. У жильцов для капремонта таких домов средств не хватит, но государство помочь в состоянии. Правильнее будет передавать эти госсредства кондоминиумам. Можно начать с центральных районов Баку, где старых домов особенно много. Затем успешный опыт управления зданиями можно распространить на всю страну, сказал Ахмедов.
“Наверное, жэки распустят, но вместо них создадут их новое подобие, чтобы показать Европе, что реформы в жилищной сфере у нас проводятся. Просто вместо жэков создадут такую же подконтрольную, другую систему”. Так считает зампредседателя Объединения содействия рыночной экономике Ровшан Агаев. По имеющейся у него информации, власть может пойти на создание управляющих компаний, в которые перейдут жэковские начальники и весь персонал. “Нам говорят, что проводятся какие-то опросы общественного мнения в некоторых городских кварталах, хотя что тут опрашивать, если в законе четко все сказано и мирового опыта в этом деле накоплено достаточно. Если власть пойдет на замену жэков такими же, по сути, управляющими компаниями по примеру России, реформирование жилищной сферы в Азербайджане окончательно остановится, а население окажется в таком же тупике, как жильцы-россияне”, – добавил Р.Агаев.

Кто заменит советские жэки?
оценок - 0, баллов - 0.00 из 5
Рубрики: Новости

RSS-лента комментариев.

К сожалению комментарии уже закрыты.