Перейти к комментариям Версия для печати изменить цвет подачи. Сделать шрифт жирным. Альтернативный просмотр. Увеличьте шрифт. Уменьшите шрифт.

Кому нужны такие жэки?

Темы

Об авторе


Подписка
Автор
  . 05 октября 2012

В этом вопросе Азербайджан находится среди отстающих даже на уровне СНГ

Уже не первый год из уст различных специалистов можно слышать, что существующие до сих пор управления по эксплуатации жилья (жэк) не соответствуют требованиям Жилищного кодекса (ЖК), принятого в 2009 году. В настоящее время в Азербайджане существует три вида жилья: частное, государственное и муниципальное. Коммунальные услуги всем этим видам жилья оказывают жэки, которые были созданы в 1959 году.
Однако, согласно новому ЖК, управлением эксплуатацией коммунального хозяйства должны заниматься собрание жильцов, частные компании, имеющие контракт с собранием жильцов, или же кооперативы, созданные жильцами. В каждом доме может быть создан один кооператив. Например, в западных странах наибольшее распространение получило управление зданий со стороны частных компаний или же кооперативов жильцов. Эта форма используется во Франции, Латвии, Эстонии.
Относительно новый азербайджанский ЖК ставит определенные задачи перед муниципалитетами. Если в течение шести месяцев жильцы не проводят собраний и не занимаются управлением своего дома, то эту работу должны осуществить муниципалитеты.
В настоящее время жэки взимают плату у граждан в размере 30 гяпик за каждый квадратный метр жилья для поддержания жилфонда. Наряду с этим жэкам выделяются субсидии из государственного бюджета. В 2012 году жэкам было выделено порядка 100 млн. манатов, что равно средствам, выделенным муниципалитетам за три года. Ежегодно муниципалитетам выделяется 30 млн. манатов. При этом они работают неэффективно, если вообще работают.
Например, в советские годы жэки представляли собой государственные хозрасчетные организации, главными задачами которых являлись сохранение переданного им в управление жилищного фонда путем правильного ведения домового хозяйства и своевременного осуществления текущего и капитального ремонта зданий, обеспечении бесперебойной работы оборудования и устройств жилых домов. Жэки должны были содержать домовладения в хорошем санитарном состоянии, обеспечивать бережное отношение жильцов к квартире, к дому, а также улучшать жилищно-бытовые условия жильцов.
Хозяйственные функции жэк осуществлял непосредственно силами своего аппарата и с помощью сети специализированных организаций, куда входили ремонтные, ремонтно-монтажные конторы, конторы очистки, озеленения, транспорта, очистки дымоходов и т.п.
И если сегодня в Азербайджане эта система все еще действует, значит, она должна быть именно такой. Что же происходит в действительности? Положа руку на сердце, можем ли мы похвастать тем, что жилищно-эксплуатационные конторы сегодня выполняют все эти работы, и кто из нас обращается в эти конторы, если нас затопил сосед, протекла крыша на последнем этаже, в квартире прорвало трубу или следует осуществить ремонт в подъезде? Ответ ясен: нет. Уже давно и почти всегда жильцы зданий сами решают свои проблемы, причем за свои собственные средства.
Примечательно при этом, что у работников жэков самые маленькие зарплаты в сфере обслуживания. В жэках работают примерно по 40 человек, и самая высокая зарплата у уборщиц – 150 манатов в месяц, отмечает ANS. Это даже ниже среднего размера пенсии по республике – в 160 манатов. Остальные же работники получают по 100-110 манатов. В действительности уборщица по штату также получает 100 манатов, однако ввиду их малочисленности и того, что они занимаются напряженным физическим трудом, руководства жэков выделяет им зарплату в полтора штата. Вообще-то в реальности в наших жэках нехватка не только уборщиц, им также не хватает и других работников. Например, тех же лифтеров.
Ограниченность материальной базы не позволяет расширить штат работников до необходимого уровня. Бюджетных средств, выделяемых для жэков, хватает лишь на зарплаты, размер которых колеблется в пределах 100 манатов. Согласно бюджетным данным, в стране насчитывается около 300 жэков, которым выделяется всего 18 млн. манатов, т.е. в среднем по 60 тыс. манатов. Если учесть, что в каждом жэке работают в среднем 40 человек, то на каждого из них приходится по 1500 манатов в год, то есть по 125 манатов в месяц, что и соответствует средней заработной плате работника жэка. Естественно, при таком положении дел работники жэков – слесари, сантехники, рабочие, да и представители руководящего звена – поневоле “смотрят в руки” населения подконтрольных им участков. Обычно, население не слишком “уваживает” работников жэка, явившихся по вызову, в лучшем случае могут дать пять манатов. Малообеспеченные семьи, пенсионеры вообще не дают денег за неимением средств. То есть для того, чтобы слесарь жэка смог как-то обеспечить ежедневные потребности семьи, ему необходимо за рабочий день отработать как минимум три вызова в более или менее зажиточные квартиры. Таких же вызовов порой не бывает по нескольку дней. Работники жэков стараются брать заказы после работы или в выходные дни, что получается очень накладно с учетом основной работы. По этим причинам в семьях работников жэков постоянно происходят скандалы.
Естественно, жэки испытывают трудности и в приобретении необходимых материалов для выполнения ремонтно-восстановительных работ в аварийных случаях. Подобные проблемы, как правило, решаются за счет личных связей начальников жэков с представителями районных администраций. Обычно начальники с большими связями отдают ремонтно-строительные работы частным компаниям, с которыми находятся в хороших отношениях.
Эксперты обуславливают плачевное положение жэков, контролирующих около 30% жилищного фонда страны, с пребыванием их вне закона. Независимый эксперт-экономист Ровшан Агаев в беседе с ANS отметил, что принятый в 2009 году новый Жилищный кодекс вообще исключает деятельность жилищно-эксплуатационных участков (ЖЭУ). “В Жилищном кодексе учитывается три формы управления многоэтажных зданий, среди которых жэки не предусмотрены. В первом варианте предусмотрена ликвидация жэков, и граждане заключают договоры с отдельными обслуживающими кругами. Второй вариант предполагает некоммерческое юридическое объединение жильцов многоэтажных домов, то есть они избирают из своих рядов председателя товарищества, формируют финансово-ревизионную комиссию. Затем они от имени объединения заключают договоры с различными организациями по оказанию коммунальных услуг. В третьем варианте жильцы того или иного дома объявляют конкурс на отбор управляющей компании. В таком случае частные организации выдвигают им свои предложения по управлению домом”, – отметил эксперт.
Однако азербайджанская реальность показывает, что осуществить варианты, отраженные в Жилищном кодексе, будет не очень легко, потому что в нашей стране уже имеется определенный опыт в этой сфере и действующие жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) как раз соответствуют изложенному выше второму варианту в Жилищном кодексе. Проживающая в кооперативном доме специалист по имуществу Кямаля Гаджар на примере своего дома считает этот вариант самым невыгодным методом управления. “Мы живем на первом этаже кооперативного дома. Имеется председатель кооператива, который абсолютно ничем не занимается. Происходящее не интересует жильцов, проживающих на верхних этажах. Подвал дома был затоплен из-за протекания труб, однако председатель не предпринимал никаких мер по решению проблемы. Завершилось все тем, что наша семья за счет своих средств откачала воду и заменила трубы в подвале. Схожий сценарий повторился и при затоплении подвала канализационными водами, то есть жэк вовсе не является эффективной системой домоуправления. В бытность жэка жильцы хотя бы знали, по какому адресу обращаться при возникновении коммунальных проблем. Государство, сколько бы у него ни было, но все-таки выделяет жэкам какие-то средства на ремонтно-восстановительные работы”, – отметила К.Гаджар.
Но экономист-эксперт отмечает, что этот вариант объединения собственников жильца успешно применяется как за рубежом, так и в странах СНГ. “Философия этого варианта состоит в том, что здание управляется не одним лицом, а всеми его жителями. В большинстве случаев руководители жэков не являются жителями подведомственных территорий.
В этой сфере произошли сдвиги в соседней Грузии, Молдове и России. Из стран бывшего СССР только в Азербайджане и Туркменистане не проведены реформы в сфере управления многоэтажными домами, и до сих пор функционируют жэки. Даже в Таджикистане и Узбекистане уже ликвидированы жэки, вместо которых созданы кондоминиумы, то есть совместные объединения собственников”.
Ровшан Агаев отмечает, что при такой форме управления также станет возможным контролировать растрату средств, выделенных государством на жилищно-эксплуатационную сферу. “Во всех странах, где имеются кондоминиумы, на ремонт из госбюджета выделяются средства. В настоящее время нет никакого контроля над расходами. Здесь суть заключается в том, что жилец может контролировать управление. В настоящее время никакого контроля над руководителями жэков, назначаемыми районной исполнительной властью, не осуществляется. При отсутствии общественного контроля в управлении не бывает рациональности, то есть философия управления должна измениться”, – отметил экономист-эксперт.
По словам Р.Агаева, в настоящее время одной из основных функций жэков также является выдача справок с места жительства. “Эту функцию могут выполнять кондоминиумы. Они также будут обладать статусом юридического лица, печатью, полномочием выдавать справки. К тому же век справок себя изжил, создано электронное делопроизводство, то есть, если государственные органы хотят получить информацию о каком-либо гражданине, они могут легко сделать это посредством своей компьютерной информационной базы. Возможно, и у нас вскоре будет база, аналогичная с базой МВД, после чего потребность в справках отпадет”.
Эксперт коснулся также вопроса безразличия многих жильцов многоэтажек к теме домоуправления: “Правительство должно приучить людей к этой системе. В реализации этого плана главным должно выступать именно государство, как инициатор реформ. Проблема устранится после того, как люди увидят положительные стороны подобного управления. Пока же жильцы не информированы о положительных результатах такого самоуправления”.

Кому нужны такие жэки?
оценок - 0, баллов - 0.00 из 5
Рубрики: Общество

RSS-лента комментариев.

К сожалению комментарии уже закрыты.