 |
распечатать |  |
|
|||
Ипотечное кредитование является наиболее весомым средством для поддержания спроса на рынке недвижимости. С целью выхода из мирового финансового кризиса руководство ряда стран решило активизировать выдачу ипотечных кредитов, что позволило бы не снижать темпы жилищного строительства. Но не во всех странах выдача ипотечных кредитов шла по нарастающей. По данным управления Федеральной регистрационной службы по Москве, в столице в течение первого полугодия 2009 года было совершено 1937 сделок с использованием ипотечных кредитов, что почти на 70% ниже, чем в аналогичный период 2008 года, пишет деловой портал BFM.ru. В отчете компании Blackwood, посвященном обзору рынка жилья, отмечается, что спрос сегодня находится на "критически низком уровне". "Значительная часть покупателей ушла с рынка вследствие "урезания" кризисом их финансовых возможностей. Те же покупатели, которые обладали свободными финансовыми ресурсами, не спешили, ожидая еще большей ценовой коррекции, а также наступления некоторой определенности в отношении дальнейшего развития рынка", - поясняют в департаменте консалтинга, аналитики и исследований Blackwood.
По мнению экспертов компании, в ипотечном сегменте и сейчас стагнация. Спрос на ипотечные кредиты резко снизился в связи с экономической нестабильностью, снижением уровня жизни и ужесточением банками "условий оценки платежеспособности клиентов". Эксперты Blackwood также обращают внимание на практическое отсутствие возможности приобретения в ипотеку строящегося жилья, падение цен на которое более существенно, а ценовой уровень ниже. Среди других причин сжатия рынка - повышение требований к первоначальному взносу (ранее он мог быть нулевым, теперь, как правило, не менее 30%) и общее повышение ставок по ипотечным кредитам (по оценкам компании, с 12,5% по итогам 2007 года до 13,3% по итогам 2008 года). Сказывается и то, что большинство потенциальных заемщиков ожидают дальнейшего падения цен на жилье, с учетом которого "брать ипотечный кредит и фиксировать текущую стоимость просто невыгодно". Падение числа ипотечных сделок на 70% - ситуация, характерная не только для Московского региона. Сергей Козлов, генеральный директор агентства недвижимости "Бекар" из Санкт-Петербурга, рассказал BFM.ru, что на местном рынке в первом полугодии 2009 года объем выданных кредитов упал в 6 раз по сравнению с прошлым годом, а количество - в 3-3,5 раза. Он связывает такую ситуацию как с ужесточением требований к заемщикам, так и со ставками, которые предлагают банки: при покупке квартиры на вторичном рынке предлагается кредитование под 18,5-20% в рублях и под 14-16% годовых в долларах (NEWSru.com). Не лучше обстоят дела с ипотечными кредитами и в США. Один из крупнейших операторов американского рынка ипотеки - Fannie Mae, преследумый квартальными убытками, вновь запросил госпомощь. Минфину США предложено раскошелиться почти на 11 млрд. долларов. И не надо торопиться закрывать кошелек. Компания предупреждает, что впереди одни проблемы. Тем самым агония американского рынка ипотеки продолжается. Сотни миллиардов долларов, закачанные в рынок, который стал спусковым крючком кризиса, не смогли в полной мере снять напряжения. Ипотечный гигант Fannie Mae вновь запросила господдержки после очередного квартального убытка и предупреждает, что в обозримом будущем прибыли не ожидается. С сентября прошлого года правительство США выделило на поддержку ипотечного рынка более 1,5 трлн. долларов, но всех проблем рынка это не решило. В пятницу прозвенел еще один тревожный звоночек. Федеральная национальная ассоциация по ипотечному кредитованию США (Fannie Mae), фактически национализированная из-за финансового кризиса, запросила у американского Министерства финансов почти 11 млрд. долларов дополнительных вливаний после того, как в апреле-июне был зафиксирован восьмой квартальный чистый убыток подряд, сообщило агентство Bloomberg. Объем обязательств Fannie Mae превысил стоимость ее активов на 10,6 млрд. долларов, и уже в третий раз после получения от государства 200 млрд. долларов компания вынуждена обратиться за помощью к Минфину. По итогам первого квартала 2009 года отрицательная разница между активами и обязательствами Fannie Mae составляла 18,9 млрд. долларов. Чистый убыток Fannie Mae во втором квартале вырос до 14,8 млрд. долларов. Совокупные убытки из-за коллапса ипотеки за последние два года вылились в 101,6 млрд. долларов. Выручка ипотечного брокера сократилась на 41% и составила 5,59 млрд. долларов против 3,97 млрд. долларов годом ранее. В предыдущий раз Fannie Mae просила у Министерства финансов страны как минимум 15 млрд. долларов, чтобы хотя бы частично покрыть убытки по итогам 2008 года. А они выросли в 30 раз - до 60 млрд. долларов. На 31 декабря 2008 года отрицательная разница между активами и обязательствами Fannie Mae составляла 15,2 млрд. долларов. С апреля Министерство финансов США выделило ипотечной ассоциации 44,9 млрд. долларов. Перспективы ипотечный брокер рисует весьма печальные. Fannie Mae ожидает дальнейшего ухудшения качества своих активов и роста убытков по мере реализации программы поддержки 9 млн. американских домовладельцев, которые нуждаются в изменении условий или рефинансировании ипотечных кредитов. "Мы не ожидаем прибыли в обозримом будущем", - говорится в заявлении компании, представленном в Комиссию по ценным бумагам и биржам (SEC) США. Пока ипотека и ее ведущие операторы конвульсируют, американские власти пытаются определиться с дальнейшей формой существования двух крупнейших ипотечных агентств - Fannie Mae и Freddie Mac (вместе они занимают почти 50% рынка). По сведениям американских СМИ, у властей есть несколько вариантов реструктуризации компаний, которые позволят освободить ипотечных гигантов от миллиардов долларов проблемных активов и создать новую структуру для поддержки рынка. Одним из наиболее вероятных вариантов является выведение проблемных кредитов из компаний в новые финансовые учреждения, создаваемые под контролем правительства, на которые будет возложена ответственность по взысканию максимально возможных сумм такой задолженности. Есть еще один вариант. Правительство может оставить компании частными, затем их ликвидировать, а впоследствии перевести их совокупные активы под контроль Федерального агентства жилищного финансирования (FHFA). Fannie Mae и Freddie Mac являются крупнейшими ипотечными агентствами США - они владеют или предоставляют гарантии по ипотечным кредитам на 5,4 трлн. долларов от общего объема американской жилищной ипотеки, составляющего 12 трлн. долларов (IFX.RU). На этом фоне ипотека в Азербайджане выглядит более-менее устойчивой. Так, Азербайджанский ипотечный фонд (АИФ), функционирующий при Центробанке, отмечает ускорение процесса выдачи ипотечных кредитов. Как сказано в сообщении АИФ, только за первые 5 дней августа в уполномоченные кредитные организации фонда поступило около 100 обращений для оформления ипотеки на сумму в 4 млн. манатов (1news.az). "За этот же период выдано более 70 ипотечных кредитов на сумму в 3 млн. манатов", - отмечено в сообщении. Как сообщалось ранее, с 1 июня (когда в стране возобновился процесс государственного ипотечного кредитования) до 31 июля более 400 граждан Азербайджана получили ипотечные кредиты по линии АИФ. Общая сумма выданных кредитов составляла на 31 июля 17 млн. манатов. Только за июль было выдано кредитов на сумму более чем 16 млн. манатов. Таким образом, с момента возобновления государственного ипотечного кредитования по 6 августа по линии АИФ более 470 гражданам выдано ипотечных кредитов на общую сумму в 20 млн. манатов. При этом общая сумма кредитов по поступившим заявкам составляет более 51 млн. манатов, в том числе 5 млн. манатов - по социальной ипотеке. Напомним, что государственное ипотечное кредитование в Азербайджане, приостановленное в июне 2007 года Национальным банком Азербайджана (ныне - Центральный банк Азербайджана), возобновилось 1 июня 2009 года. Восстановление выдачи ипотечных кредитов является одной из антикризисных мер правительства Азербайджана. Ипотечные кредиты по стандартам АИФ можно получить посредством 18 банков-агентов. Это Международный банк Азербайджана, "Аздемирйолбанк", "AGBank", "AtaBank", "Bank Avrasiya", "Bank of Azerbaijan", "Bank Standard", "Bank Respublika", "Гянджабанк", "Kapital Bank", "UniBank", "Pasa Bank", "Muganbank", "Texnikabank", "Turanbank", "Xalq Bank", "Zaminbank" и "RoyalBank". Также утвержден новый список уполномоченных страховых компаний. Их 12: Государственная страховая коммерческая компания Азербайджанской Республики "Азерсыгорта", страховые компании "Alfa Sigorta", "Atasigorta", "Atesgah", "Basak-Inam", Международная страховая компания, "MBASK", "Pasa Sigorta", "Standard Insurance", "Baki Sigorta", "Xalg Sigorta" и "Az Sigorta". Ипотечный кредит по стандартам АИФ должен выдаваться в национальной валюте - азербайджанских манатах (AZN) гражданам Азербайджана сроком от 3 до 25 лет. Сумма кредита не должна превышать 50 тыс. манатов, при этом годовая процентная ставка по кредиту не должна превышать 8%. Также сумма кредита не должна быть более 85% рыночной стоимости недвижимости, обеспеченной ипотекой, в день выдачи кредита. Ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту не должны быть более 70% ежемесячного совокупного дохода заемщика. Жизнь и трудоспособность заемщика, как и недвижимость, обеспеченная ипотекой, должны быть застрахованы на основании рыночных цен, но не менее объема кредита. Возраст заемщика на крайний срок выплаты кредита не должен превышать указанный в законодательстве пенсионный возраст. Недвижимость, обеспеченная ипотекой, должна оцениваться независимым оценщиком. Основной долг и начисленные проценты по кредиту должны выплачиваться ежемесячно равными частями (аннуитет). Социальная ипотека выдается на срок до 30 лет, максимальный размер кредита составляет 35 тыс. манатов, ставка - до 4% годовых. На социальную ипотеку из госбюджета в 2009 году выделено 14,5 млн. манатов. АИФ рассчитывает получать эти средства поэтапно. |
